Σε βασικό ρυθμιστή της αγοράς ακινήτων θα μπορούσε να αναδειχθεί το Δημόσιο τα επόμενα δύο με τρία χρόνια.

Και αυτό όχι μόνο γιατί το Δημόσιο μέσω της πολιτικής την οποία ασκεί στο πεδίο της φορολογίας της ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ) και του εισοδήματος από αυτήν (φορολογία ενοικίων), των επιδομάτων (στέγασης, επιστροφής ενοικίου) και των διαφόρων προγραμμάτων επιδότησης της στέγης τύπου «Σπίτι Μου» και «Ανακαινίζω» αλλά και μέσω της αξιοποίησης περιουσίας του είτε για αμιγώς κοινωνικούς λόγους, είτε για λόγους αύξησης των κρατικών εσόδων, είτε για τη μείωση του δημοσίου χρέους.  

Κατά πρώτον, σε σχέση με τη φορολογία ακινήτων, βάσει των εξαγγελιών του πρωθυπουργού, Κυριάκου Μητσοτάκη στη φετινή ΔΕΘ, το υπουργείο Οικονομικών έχει ψηφίσει νομοσχέδιο που προβλέπει τη μείωση των φορολογικών συντελεστών για τα εισοδήματα από ενοίκια (από 1η Ιανουαρίου 2026) με στόχο την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να ανοίξουν τα κλειστά διαμερίσματά τους σαν μέρος ευρύτερων πρωτοβουλιών προς αυτήν την κατεύθυνση (πχ μέτρα περιορισμού του airbnb).

Επίσης, μέσω του μέτρου της επιστροφής ενοικίου (κρατική επιδότηση στο 1/12 των καταβληθέντων ενοικίων του 2025), το οποίο θα καταβληθεί στο τέλος του τρέχοντος μηνός, αναμένεται -από πλευράς κυβέρνησης- να ενισχύσει όχι μόνο τους ενοικιαστές, αλλά μπορεί να δώσει ώθηση στην ακριβέστερη δήλωση των ενοικίων στην εφορία και, έτσι, στην πάταξη της φοροδιαφυγής στο χώρο των ακινήτων (αν και στο οικονομικό επιτελείο κρατούν πολύ μικρό καλάθι σε σχέση με τον τελευταίο στόχο).

Την ίδια ώρα, κατά δεύτερον, στο πεδίο των προγραμμάτων αύξησης του οικιστικού αποθέματος, η κυβέρνηση ετοιμάζει νέα γενιά προγραμμάτων «Ανακαινίζω» με κοινοτικούς πόρους ενδεχομένως και πάνω από 200 εκατ. ευρώ (μέσα από την αναθεώρηση του ΕΣΠΑ), αύξηση των εισοδηματικών
 και ηλικιακών κριτηρίων του Προγράμματος Σπίτι μου 2 και ενδεχομένως ακόμα και ένα Σπίτι μου 3, βάσει δηλώσεων της υπ. Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνας Μιχαηλίδου. Παράλληλα, αναμένεται να τρέξει σταδιακά η πρωτοβουλία της «κοινωνικής αντιπαροχής». 

Κατά τρίτον, ελπίδες στην αγορά έχουν γεννήσει οι κινήσεις καταγραφής και παραπέρα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. 

Ο Υπουργός Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, δήλωσε στις 21 Οκτωβρίου 2025 πως «θα φτιάξουμε λοιπόν έναν οργανισμό, ο οποίος θα διαχειριστεί αυτή την περιουσία. Για αρχή, θα την καταγράψει γιατί σας ενημερώνω ότι δεν είναι καταγεγραμμένη. Πρέπει, λοιπόν, να καταγραφεί κάπου κεντρικά, να δούμε ακριβώς τι έχουν και να προσπαθήσουμε να ρίξουμε όσο πιο πολλά ακίνητα μπορούμε στην αγορά».

Πληροφορίες αναφέρουν πως το Υπουργείο Οικονομικών προωθεί για δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο για την ψηφιακή χαρτογράφηση όλων των κοινωφελών περιουσιών και των σχολαζουσών κληρονομιών. 

Πρακτικά θα δημιουργηθεί ένα Ηλεκτρονικό Μητρώο Κοινωφελών Περιουσιών και μια Πλατφόρμα Σχολαζουσών Κληρονομιών που θα διασυνδεθούν με τα Μητρώα του Δημοσίου.

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, θα δημιουργηθεί ένα ίδρυμα ειδικού σκοπού το οποίο θα αναλάβει τη διαχείριση και αξιοποίηση όλων των κοινωφελών περιουσιών και των σχολαζουσών κληρονομιών. Το νέο αυτό Μητρώο αναμένεται να διασυνδεθεί με το  Μητρώο Ακίνητης Περιουσίας (ΜΑΠ).

Σημειώνεται πως η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίων ΑΕ (ΕΤΑΔ), η οποία ανήκει στο Υπερταμείο, συγκεντρώνει προς το παρόν μόνο τα ακίνητα ιδιοκτησίας του Υπουργείου Οικονομικών και όχι άλλων Υπουργείων.

Η εξαγγελθείσα επέκταση της διαδικασίας καταγραφής- αξιοποίησης και στα ακίνητα των άλλων Υπουργείων -πέραν εκείνων  του υπ. Οικονομικών – αναμένεται -σύμφωνα με κύκλους της αγοράς με τους οποίους ήλθε σε επαφή το newsit.gr- πως θέτει αντικειμενικά ζήτημα συμβολής της ΕΤΑΔ (η οποία είναι ήδη δραστήρια και δεν πρόκειται για κάποιο νέο «φορέα ειδικού σκοπού» που «θα» διαμορφωθεί, αλλά προχωρά ταχύτατα σε μία κρίσιμη εταιρική ανασυγκρότηση και μετασχηματισμό), στην αξιοποίηση συνολικά της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου και όχι μόνο του Υπ. Οικονομικών. Κάτι τέτοιο, σύμφωνα  με τις ίδιες πηγές, θα άνοιγε εντελώς νέους δρόμους στον ενεργό ρόλο του Κράτους στην αγορά ακινήτων -μέσω της σημαντικής αύξησης της προσφοράς ακινήτων είτε για ιδιωτικούς, είτε για κοινωνικούς σκοπούς– αλλά και στην αύξηση των κρατικών εσόδων, ου μην αλλά και της ταχύτερης μείωσης του δημοσίου χρέους (καθώς μέρος των εσόδων του Υπερταμείου κατευθύνεται στην αποπληρωμή του).

NEWSIT

Με ακίνητα, μειώσεις φόρων και νέα προγράμματα στέγασης το Δημόσιο αλλάζει το παιχνίδι στην αγορά ακινήτων 

Τα ποσά ΕΝΦΙΑ που πλήρωσαν κατά την εξαετία 2014-2019 θα λάβουν πίσω από την εφορία χιλιάδες ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων. Με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ επιστρέφονται ποσά ΕΝΦΙΑ για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των ετών 2014-2019, όπως προβλέπει ο Νόμος 5193/2025 που ψηφίστηκε στις αρχές του έτους.

Με ειδική διάταξη (άρθρο 210), επιτράπηκε -κατά παρέκκλιση των διατάξεων περί παραγραφής- η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων έως και την 30ή Ιουνίου 2025 για όσους δεν είχαν δηλώσει την ιδιοχρησιμοποίηση των ακινήτων τους.

Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι η δυνατότητα αυτή αφορά αποκλειστικά όσους απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ βάσει του άρθρου 3 του ν.4223/2013, δηλαδή φυσικά ή νομικά πρόσωπα που ιδιοχρησιμοποιούν ακίνητα για την άσκηση της δραστηριότητάς τους.

Μετά την υποβολή του διορθωμένου Ε9, η φορολογική διοίκηση προχωρά πλέον σε νέα εκκαθάριση και επιστρέφει τα ποσά που είχαν καταβληθεί αχρεωστήτως.

Συγκεκριμένα η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι:

– κατά παρέκκλιση των περί παραγραφής διατάξεων, δόθηκε η δυνατότητα υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων για τα έτη 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 και 2019, από τα πρόσωπα που απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν, προκειμένου να δηλώσουν την ιδιοχρησιμοποίηση των ακινήτων τους, την οποία είχαν παραλείψει να δηλώσουν.

– η προθεσμία για την υποβολή των ανωτέρω τροποποιητικών δηλώσεων ορίστηκε έως και την 30ή Ιουνίου 2025.

– δεδομένου ότι με τη σχετική διάταξη, αφενός χορηγήθηκε – κατά παρέκκλιση των διατάξεων περί παραγραφής – η δυνατότητα υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων, για ακίνητα για τα οποία δεν δηλώθηκε η ιδιοχρησιμοποίησή τους κατά τα ως άνω αναφερόμενα έτη, αφετέρου δεν προβλέφθηκε απαγόρευση επιστροφής ποσών που έχουν καταβληθεί, τα αχρεωστήτως καταβληθέντα ποσά ΕΝΦΙΑ, τα οποία τυχόν προκύπτουν προς επιστροφή κατόπιν εκκαθάρισης των τροποποιητικών δηλώσεων που υποβλήθηκαν βάσει της ανωτέρω διάταξης, επιστρέφονται.

ΑΠΕ ΜΠΕ

Απάτη με πολυτελή αυτοκίνητα είναι το επίκεντρο υπόθεσης που αποκάλυψε η ΑΑΔΕ, καθώς ένα δίκτυο εμπορίας μεταχειρισμένων οχημάτων έστησε διαδρομή Γερμανία – Βουλγαρία – Ελλάδα, αξιοποιώντας εταιρείες-«βιτρίνες» και ψευδή τιμολόγια για να εφαρμόζει καταχρηστικά το καθεστώς περιθωρίου κέρδους.

Η ζημία για το Δημόσιο από την εν λόγω απάτη με τα πολυτελή οχήματα εκτιμάται άνω των 212.000 ευρώ, με την ΑΑΔΕ να προχωράει σε καταλογισμούς και διαβίβαση του φακέλου στη Δικαιοσύνη.

Η μέθοδος του δικτύου απατεώνων, είναι να περνούν οχήματα που προέρχονταν από τη Γερμανία περνούσαν μέσω ενδιάμεσων οντοτήτων στη Βουλγαρία και να καταλήγουν σε ελληνικές επιχειρήσεις, όπου δηλώνονταν ως υπαγόμενα στο καθεστώς περιθωρίου κέρδους, παρότι δεν πληρούνταν οι προϋποθέσεις. Με τεχνητά χαμηλές δηλωμένες τιμές αγοράς και εικονικά ενδιάμεσα τιμολόγια, ο οφειλόμενος ΦΠΑ στην τελική πώληση μειωνόταν δραστικά ή μηδενιζόταν.

Όπως αναφέρουν πληροφορίες, στον πυρήνα του μηχανισμού, οι εταιρείες-«βιτρίνες» εμφάνιζαν ανύπαρκτη ή ελάχιστη πραγματική δραστηριότητα, λειτουργώντας ως «στάσεις» σε αλυσίδες τιμολόγησης. Τα αυτοκίνητα άλλαζαν χέρια στα χαρτιά, ώστε να αλλοιώνεται η προέλευση και το φορολογικό καθεστώς τους. Στο τέλος, ο Έλληνας μεταπωλητής τιμολογούσε με βάση το περιθώριο κέρδους και όχι την πραγματική αξία συναλλαγής, μεταθέτοντας το φορολογικό βάρος εκτός τελικής τιμής.

Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ χαρτογράφησαν τις ροές με αντιπαραβολή τιμολογίων, τραπεζικών κινήσεων και δηλωμένων αξιών, εντοπίζοντας ασυνέπειες μεταξύ πληρωμών και παραστατικών. Παράλληλα, διασταύρωσαν στοιχεία προέλευσης των οχημάτων και κινήσεις ενδοκοινοτικών αποκτήσεων, για να τεκμηριώσουν ότι το margin scheme χρησιμοποιήθηκε καταχρηστικά.

Για την αγορά, ο μηχανισμός δημιουργεί αθέμιτο ανταγωνισμό εις βάρος των νόμιμων εμπόρων που επιβαρύνουν ορθά τις πωλήσεις με ΦΠΑ. Για τους καταναλωτές, ελλοχεύει κίνδυνος μελλοντικών επιβαρύνσεων αν σε έλεγχο κριθεί ότι η συναλλαγή δεν είχε το σωστό φορολογικό καθεστώς. Η διαφάνεια στα παραστατικά και η σαφής αναφορά στο καθεστώς τιμολόγησης είναι κρίσιμες.

NEWSIT

Φορολογική απάτη με χιλιάδες πολυτελή αυτοκίνητα: «Σπιράλ» μεταξύ Γερμανίας, Βουλγαρίας, Ελλάδας – Πώς δρούσε το δίκτυο που ξεσκέπασε η ΑΑΔΕ